Folkevandringer Europas store udfordring

Af Regnar M. Nielsen Foto: Harry Nielsen

"Folkevandringerne er den største udfordring for hele Europas boligpolitik. Landenes indbyggere flytter allerede i milliontal efter forøget velstand. Og den udvikling vil eskalere voldsomt. En millionby, der er førende inden for et bestemt felt, kan over en nat være udkonkurreret og på vej ned. I titusinder vil ansatte søge mod nye udfordringer andre steder i andre byer og andre lande. Og globaliseringen vil hele tiden udvide den horisont, fremtidens nomader vil flytte efter." Ordene kommer fra en, der allerede har smagt på det, der efter hans opfattelse bliver en global naturlighed. Han hedder Lutz Freitag og er præsident for GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen. På dansk ville vi kalde det Landsforeningen for udlejere af sociale boliger. En slags Boligselskabernes Landsforening, men hvor forskellene alligevel er så store, at der ikke kan trækkes en direkte parallel. Eksempelvis er beboerdemokratiet ikke en væsentlig faktor, ligesom størsteparten af de 3.200 medlemmer, der i alt ejer 6,5 millioner sociale udlejningsboliger, ikke er almene boligforeninger men derimod alt fra kommuner, kirker, banker, finansieringsselskaber og andre private udlejere. Lidt over to millioner af boligerne ejes dog af foreninger eller kooperationer, der i en vis udstrækning kan sammenlignes med vores almene boligselskaber.

Samfundskollaps
Siden muren faldt den 9. november 1989, er tyskerne flyttet på kryds og tværs i den derefter noget forstørrede Bundesrepublik. "Det er kommet i bølger. Først var der en regulær folkevandring fra det tidligere Østtyskland til det tidligere Vesttyskland, hvor der var arbejde og højere lønninger. Vi står med hundredtusindvis af tomme boliger i de østlige delstater. Efterhånden som det vesttyske marked blev mættet, og den tyske økonomi stagnerede, er man også på vej væk fra tidligere vesttyske vækst-metropoler. Eksempelvis har Bremen i dag ud over 20 procent arbejdsløshed også mange tusinde tomme boliger," forklarer han. I øjeblikket er der vækst og gang i det sydlige Tyskland, hvor eksempelvis München har boligmangel og nogen af Europas højeste boligpriser. Men også her kan det efter Lutz Fretags opfattelse vende utroligt hurtigt. "I Stuttgart er der stadig gang i den. Men der lever en meget stor del af befolkningen af Mercedes-fabrikkerne. Hvis der grundet den globale opvarmning kommer fodslag i verdens miljøpolitik, og man eksempelvis internationalt bliver enige om at beskatte store biler, kan det vende på ganske kort tid. Vi har oplevet det i det nordlige Bayern. Hvor industribyer som Schweinfurt og Nürnberg kører på pumperne, og hvor der i dag er mange tomme boliger," siger han.

18 politiske myndigheder
Efter folkevandringerne står den tyske sociale boligsektor regionalt tilbage med enorme problemer. Ud over tomme boliger slås man også i Tyskland med ghettoisering og forslumning. Og vejen til løsninger har været op ad bakke og brolagt med forhindringer. "Genforeningen medførte, at to helt forskellige kulturer måtte forenes. Fodslag og samarbejde, når problemerne skulle løses, har virkelig været en udfordring," siger Lutz Freitag. Og det hele er ikke blevet nemmere af, at det økonomiske og langt hen ad vejen også lovmæssige ansvar for den tyske boligpolitik for to år siden blev flyttet fra forbundsplan til de enkelte landdage og delstatsregeringer. "Vi er i dag interesseorganisation for 3.000 medlemsorganisationer, som er underlagt 18 forskellige politikker. 16 fra de forskellige delstater, en fra forbundsregeringen og en fra EU," forklarer Lutz Freitag. Måske derfor har præsident Freitags organisation, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, indtaget det standpunkt, at langt over halvdelen af de politiske beslutninger, der vedrører boligog socialområdet i dag, vedtages i EU, og at man derfor har opgraderet aktiviteterne der.

Skandaler
Den turbulente tid har på trods af systemernes træghed vendt op og ned på det tyske boligmarked. Ud over genforeningen har pamperskandaler, udygtighed og rod i økonomien aflivet en del boligforeninger, som mindede om dem, vi har i Danmark. Mest berømt er skandalen omkring det Hamborg baserede boligselskab, Neue Heimat, der med over 250.000 boliger var et af verdens største boligselskaber. Den 8. februar 1982 bragte magasinet Spiegel en veldokumenteret artikel, der hængte selskabets ledelse og bestyrelse ud for i stor stil at berige sig på lejernes bekostning. Fire år senere den 25. november 1986 havde den medfølgende tumult og endnu mere dårlig ledelse bragt det store selskab på falittens rand. Og selskabet blev solgt for en symbolsk D-mark (cirka 3,60 kroner red.) til selskabet Vermögenbildung GMBH. Andre selskaber er gået samme vej. Eksempelvis er jernbanearbejdernes store boligforening i Dresden for kun måneder siden solgt eller rettere overgået til et investeringsselskab, der hedder GAGFAH Group. Ikke fordi det tidligere østtyske selskab efter murfaldet var dårligt ledet. Det skete i højere grad, fordi den private investor får betydeligt større subsidiering i forbindelse med renoveringsarbejdet.

Private forfordelt
"Når sådan et selskab overtager boligerne, overtager de også gælden. Det, der så kan sætte skub i forbedringerne, er, at køberen får skattefordele i takt med forebedringsarbejdet," forklarer Lutz Fritag, der i øvrigt ikke ser noget problem i det. Begge selskaber både det gamle, som tilhørte jernbanearbejderne og den nye GAGFAH Group er medlemmer af hans organisation GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Når man sælger sociale boliger, følger de sociale forpligtigelser nemlig i henhold til tysk lovgivning med. Kun i forbindelse med udstykninger i ejerlejligheder ophæves de boligsociale forpligtigelser, der følger med den enkelte bolig. Og det foregår lidt efter samme princip som forsøgslovgivningen i Danmark. Mange steder har indsatserne faktisk medført forbedringer. Med tilskud fra stat og delstater har det de seneste år været muligt at nedrive over 100.000 overflødige boliger om året. Og en del tidligere typisk østtysk statsejet socialt boligbyggeri fremstår i dag mondænt og velplejet, efter at investeringsselskaber med store subsidier i ryggen har shinet dem op. Også mange mere foreningslignende boligorganisationer har haft held til at løfte store boligområder i både øst og vest. I forbindelse med at forvaltningen af det sociale boligområde flyttede fra forbundsplan til delstatsplan, blev der givet mere end 500 millioner Euro med som en slags afladsbetaling. Penge, der er øremærket til det, vi i Danmark kalder byudvalgsarbejde. Ligesom nogen delstater efterfølgende har været dygtigere til at se perspektiver i en ordentlig veldrevet social boligsektor end andre. Og derfor er mere investeringsvillige.

Fyrtårnsstrategien
Men de store indsatser kan vise sig forgæves, hvis pludselig et område igen affolkes af lavkonjunktur og folkevandringer. "Det er et regionalt ansvar at forhindre den slags kollaps. Det er for det første vigtigt, at de forskellige regioner har et alsidigt erhvervsliv. Og derudover er det vigtigt, at man kan få øje på det," forklarer Lutz Freitag. Og den tyske boligpræsident har udviklet noget, han selv kalder fyrtårnsstrategien. "Det er uhyre vigtigt, at hver region har noget, man kan få øje på. Et vækstcenter med stærkt og iøjnefaldende kulturliv, dygtig arbejdskraft, finansmarked og stærke uddannelsesstrukturer. Som eksempelvis København i Danmark og Nordeuropa," siger Lutz Freitag. "Og der skal hele tiden investeres i at holde disse fyrtårn på den øverste top med nok watt i pæren til at sikre, at de ses," fortsætter han.