Finansiering og styring på plads

Af Regnar M. Nielsen

Den 26. marts i år indgik regeringen forlig med Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre om den almene sektors fremtidige styring og finansiering. Dermed afsluttedes det arbejde, der påbegyndtes med boligaftalen den 5. november 2006 mellem regeringen og de samme partier. Aftalen var dengang, at der skulle nedsættes et tværministerielt udvalg med deltagelse af Kommunernes Landsforening og Boligselskabernes Landsforening. Udvalgets opgave var at analysere og vurdere den eksisterende almene boligsektor i forhold til styring, finansiering, tilsyn med mere. Det var ligeledes lagt i hænderne på udvalget at udvikle forslag, der kan sikre boligorganisationer og kommuners muligheder for i samarbejde at udvikle bedre, smidigere og mere effektive lokalt tilpassede løsninger på de boligsociale opgaver. I juni 2008 offentliggjorde udvalget sin første rapport "Den almene boligsektors styring". Rapporten lagde op til, at den detaljerede regulering af den almene boligsektor decentraliseres og afbureaukratiseres med større frihed til både boligorganisationer og kommuner. Først i marts 2009 kom så udvalgets rapport "Den almene boligsektors finansiering", fordi regeringen, som beskrevet i sidste nummer af Boligen, havde syltet sagen. Rapporten anbefaler en række lempelser i forhold til maksimumbeløb, nedsættelse af den kommunale grundkaptal og en reducering i beboerbetalingsprocenten, der skal medføre en lavere startleje. Aftalen, som regeringen, Det Radikale Venstre og Dansk Folkeparti blev enige om, bygger på indstillingerne i de to rapporter. Men der er i finansieringsdelen af forliget tilføjet nogle forbedringer i forhold til det, rapporten foreslog.

Behersket tilfredshed
Reaktionerne fra Boligselskabernes Landsforening har været behersket tilfredshed. "Boligselskabernes Landsforening finder overordnet, at lovforslaget har en række positive elementer, der på styringssiden kan bidrage til en afbureaukratisering og et mere fremadrettet samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer og på finasieringssiden kan bidrage til øget nybyggeri," hedder det blandt andet i BL's høringssvar til lovforslaget. Men det understreges samtidig, at aftalen vedrørende finansieringen af den almene boligsektor kunne være betydelig bedre. BL mener simpelthen ikke, at de vedtagne initiativer for alvor er stærke nok til at sætte gang i det almene nybyggeri. Det vurderes blandt andet, at forøgelsen af maksimumbeløbet på seks procent i udvalgte områder er for lidt. Lige som BL finder det problematisk, at der i lovforslaget ikke er tiltag, der kan sikre byggeri af almene boliger i byområder med høje grundpriser. Omkring lovforslagene til styringsreformen efterlyser BL blandt andet, at boligorganisationernes muligheder for at udføre sideaktiviteter udvides yderligere for at sikre et mere fleksibelt samarbejde mellem kommuner og boligorganisationer i forhold til at løse opgaverne i de enkelte boligområder.

Fremtidig finansiering
Væsentlige ændringer: Højere maksimumbeløb
Fra 1. juli i år øges 2009-maksimumbeløbene med seks
procent for familie- og ungdomsboliger i Hovedstadsregionen,
Århus, Odder, Skanderborg, Holbæk, Ringsted, Faxe, Sorø, Næstved, Slagelse, Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle.

For ældreboliger øges 2009-maksimumbeløbene ligeledes med seks procent. fra 1. juli 2009 i Odense, Silkeborg, Horsens, Fredericia, Kolding og Vejle.

Maksimumbeløbets årlige opjustering vil fremover ske med et prisindeks med halv vægt for nettopriserne og halvt vægt for lønindekset for den private sektor, hvilket bør give en hurtigere opregulering især i opgangstider.

Lavere startleje
Beboerbetalingsprocenten reduceres fra 0,75 procent til
2,8 procent fra 1. juli 2009. Den årlige regulering af beboerbetalingen hæves fra ¾ til fuld inflationsregulering i de første 20 år, hvorefter reguleringen sker med ¾ af inflationstakten i de følgende 25 år.

Indbetalingen til lokal dispositionsfond, landsdispositionsfonden og nybyggerifonden med hver en tredjedel af de amortiserede lån udskydes til år 40. Der laves en overgangsordning, så de senere års byggeri inden for en nærmere fastsat årrække kan benytte den nye model.

Energikrav
Fra 1. januar 2010 skærpes energikravene til nybyggeriet, og maksimumbeløbet forhøjes med et beløb svarende til merudgiften/investeringerne for at leve op til de skærpede energikrav. Størrelsen af dette beløb fastlægges i forbindelse med energiforhandlingerne. Der bliver adgang til at gennemføre totaløkonomisk rentable merinvesteringer ud over maksimumbeløbet, men der gives ikke offentlig støtte til disse merinvesteringer. De energimæssige merinvesteringer skal som minimum sikre, at byggeriet lever op til 2015-kravene.

Kommunal grundkapital
Den kommunale grundkapital nedsættes fra 14 procent til 7 procent af anskaffelsessummen for nybyggeri, som kommunerne giver tilsagn til fra den 1. juli 2009 til den 31. december 2010.

Fremtidig styring
Væsentlige ændringer: Ny styringsmodel
Det offentlige tilsyn skal i vid udstrækning erstattes af en ny mål- og aftalestyringsmodel baseret på en løbende styringsdialog mellem kommuner og boligorganisationer. Der vil ske omfattende regelforenklinger herunder færre kommunale godkendelser.Lempede udlejningsregler Det bliver i udsatte boligområder efter aftale med kommunen muligt at udleje uden om ventelisten via annoncering. Fleksibel udlejning kan efter aftale med kommunen omfatte alle boligerne i et boligområde. Velfærdsministeriets kriterier for kombineret udlejning lempes, så de omfatter flere boligområder end nu, og det bliver muligt at lade boliger stå tomme i op til seks måneder.

Beboerdemokrati
I forbindelse med større renoveringer og helhedsplaner får boligorganisationens øverste myndighed mulighed for at træffe beslutning, som ellers er afdelingens kompetence. I de forventede få tilfælde, hvor øverste myndighed finder det nødvendigt at anvende kompetencen, skal det indberettes til Velfærdsministeriet.

Sideaktiviteter
Reglerne for sideaktiviteter lempes således, at blandt andet reglerne om forhåndsindberetning om nye sideaktiviteter bliver afskaffet. Boligorganisationer får mulighed for at etablere ustøttede erhvervsarealer i boligområdet. Aktiviteten skal ske via et skattepligtigt selskab for ikke at skabe konkurrenceforvridning. Det bliver muligt for boligorganisationerne at administrere opførelse og drift af andet byggeri i boligområdet, herunder at tilbyde ejendomsserviceydelser til andre ejendomsejere i boligområdet. Dette skal ligeledes ske gennem et skattepligtigt selskab. Boligorganisationerne får samme mulighed for at eje og drive it-netværk som allerede i dag gælder med hensyn til radio-tv-signalforsyning.