KAB: Liberalisér råderetten

Af Samina Usman

Hvad sker der, når man giver beboerne større frihed til at modernisere køkkenet eller badeværelset i deres almene bolig? De benytter sig af muligheden. Det viser en forsøgsordning, hvor beboerne i enKAB-administreret bolig fra  2004-2008 har haft mulighed for at prøve råderetten af med udvidede regler. Resultaterne er så gode, at KAB nu vil have ændret de gældende råderetsregler, så de bliver mere liberale. Men hvorfor overhovedet lave et forsøg med råderetten? Ifølge direktør Jesper Nygård, KAB, blev forsøget primært sat i værk, fordi for få beboere gjorde brug af råderetten efter de eksisterende regler. Beboerne havde begrænsede muligheder for at forbedre eller ændre boligen som følge af de fastsatte beløbsgrænser. Derudover var reglerne for svære at forstå for beboerne, som opgav på forhånd. Det tidligere Erhvervs- og  Boligstyrelsen gav i 2003 KAB starttilladelse til forsøget med udvidede råderetsregler, men betingelsen var, at der skulle foreligge en afrapportering af resultaterne, som Boligen nu kan præsentere fra undersøgelsen: "Rapport om KAB's råderetsforsøg - Endelig afrapportering af råderetsforsøgene 2004-2008. Tre forsøg blev sat i værk: Den fri råderet (Forsøg A), den forbedrede råderet (Forsøg B) og muligheden for udvidet brug af vedligeholdelseskontoen (Forsøg C). Forsøg B bortfaldt undervejs, da Folketinget et år inde i forsøget gjorde ordningen permanent. Modellen havde sit udgangspunkt i de daværende råderetsregler, hvor man øgede beløbsgrænserne, og gav beboerne bedre afskrivningsperioder. Tilbage var forsøgene A og C med henholdsvis den fri råderet og den udvidede brug af vedligeholdelseskontoen. Og det er disse to ordninger, som KAB nu opfordrer Indenrigsog Socialministeriet til at indføre, som noget der gælder ved helt almindelig lov.

Andelsboligmodel
Kort beskrevet var forsøget med den fri råderet (Forsøg A) en markant liberalisering af råderetsreglerne, hvor råderetten blev sat fri. Beboerne kunne udføre alle de ændringer, de måtte ønske i og umiddelbart uden for boligen. Hverken afdelingsmødet eller andre havde adgang til at blande sig i, hvad der var tilladt. Eneste forudsætning var, at byggeloven blev overholdt. Ved fraflytning fik beboerne godtgørelse for forbedringsarbejdet, som var afskrevet med forbedringens faktiske levetid. Samtidig var der et krav om, at beboerne skulle vise dokumentation i form af fakturaer. Beboeren betalte selv for arbejdets udførelse. Modellen kendes også fra andelsboligforeninger. Ifølge Jesper Nygård viser forsøget, at flere beboere benytter sig af råderetten, når man gør det mere attraktivt for dem at bruge den. Modellen med den fri råderet vakte også bekymringer. Man frygtede, at rigtig mange beboere ville benytte sig af modellen med det resultat, at boligerne i sidste ende ville være svære at genudleje, fordi det blev dyrere for næste indflytter. En anden bekymring var, at ingen overhovedet ville benytte sig af modellen. "Vores erfaringer viser, at der er en god portion flere, der anvender den fri råderet. Ikke så mange at man kan være bekymret, men tilpas mange til at man burde give en generel tilladelse. Forsøget viser, at det overhovedet ikke har været svært at genudleje boligerne. Nogle beboere efterspørger direkte lejemål med eksempelvis nye køkkener eller andre forbedringer," påpeger han. Selv om beboerne har haft frit lejde med forsøg A, er det rent faktisk forsøg C med den udvidede vedligeholdelseskonto, der har været den mest populære. Her har beboere i afdelinger med individuelle vedligeholdelseskonti haft adgang til selve vedligeholdelseskontoen. Den enkelte beboer kunne altså bruge af "overskuddet" på kontoen til bredere formål end de almindelige. For som loven er i dag, kan man ikke anvende pengene på vedligeholdelseskontoen til andre formål end dem, der er bestemt i loven så som istandsættelse af vægge og lofter. En af årsagerne til, at ordningen har været så populær er, at beboerne ikke selv har skullet skaffe kontanter til forbedringerne i boligen.

Derfor skal loven ændres
Men hvad får den almene sektor ud af, at beboerne får flere valgmuligheder for at forbedre deres bolig? Jesper Nygård er ikke et sekund i tvivl om, at udvidede råderetsregler er med til at styrke den almene sektors konkurrenceevne. Han påpeger, at de beboere, der ønsker at gøre mere ved deres bolig, også bør få lov til det på nogle måder, der er ordentlige, og som gør, at folk vælger at bo i den almene sektor frem for at vælge at bo i den anden del af boligmarkedet. "Vores generelle erfaring er, at en stor del af beboerne, der bruger de udvidede regler for råderetten, ikke gør det for at investere i boligen og for at få pengene ud, men primært fordi de har lyst til at blive boende og sætte deres præg på boligen. Det er jo mere et sikkerhedsnet, hvis beboeren er nødt til at flytte, end det er et forsøg på at lave en investering, hvilket er endnu et argument for at liberalisere reglerne på området," understreger Jesper Nygård. Samtidig bedyrer han, at det er vigtigt at erkende, at langt de fleste af dem, der putter mange penge i deres bolig, hører til den almene sektors allerbedste beboere. Nemlig dem, der bliver boende i rigtig mange år. "I virkeligheden handler det om at gøre det attraktivt for almene beboere at blive boende. Skulle nogle af dem af den ene eller anden grund været nødsaget til at flytte, skal man også give dem en ordentlig kompensation for det, de har gjort," siger han og understreger kraftigt, at man ved at liberalisere reglerne for råderet på ingen måde belaster afdelingerne økonomisk.